反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連跌四周後靠穩，最新報130.77，按周微升0.17%。四區指數除了九龍區反彈1.06%外，港島、新界東及新界西分別下跌0.19%、0.52%及0.51%。其餘領先指數全線靠穩，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別回升0.17%、0.14%及0.11%。
新盤減價買家仍觀望
整體平均二手樓價雖然結束四連跌，但個別板塊表現各異。八大指數有四個回升，大型單位呎價保持強勢，過去一個月回升近1%，新界區樓價則繼續受先前大埔低價批地及新盤低價開售影響，跌勢持續，新界東及西分別已連跌五周及六周，但從高位量度跌幅基本上與大市同步，坊間指細價樓暴跌應屬個別情況。樓價跌幅會否進一步收窄，還看資本市場表現。
另外，一如市場預期，新一份財政預算案未有減辣，但消息一早消化，對樓市並無特別負面影響。
一手銷情未如理想，元朗某大型新盤低市價一成多開售，推出百多個單位，開售一周仍未能清貨。另一馬鞍山主打大單位的新盤以低市價約10%開售，入票只超額兩倍，成績亦未如理想。看來新盤需減價兩成或以上，才能吸引買家。
二手成交更乏善可陳，十大屋苑2月份只有81宗成交，創紀錄新低。未來數月有大型新盤壓境，涉4千多伙，勢將搶走二手客源。政府亦銳意填補供應缺口，於下一財政年度推出29幅住宅地皮，大部份在新界區及啟德，預期可供應1.92萬個單位，是2010年來新高。樓市無可避免繼續受壓，筆者維持先前預測，CCL第一浪將跌至117至124區間才有支持。
盈餘讓政府把問題延後
財政司司長曾俊華公佈新一年的財政預算案，在龐大盈餘下，香港政府繼續「派糖」，消弭一下長期積累的民怨。在短期房屋紓困上，一如過去數年寬免差餉，每季上限由2,500元調低至1,000元，但由兩季加至四季。寬免方式對公屋住戶及細單位業主有利。另一方面則取消公屋免租措施，此消彼長，相信對公屋住戶整體得益跟去年差不多。
為了支持長線公營房屋發展，財爺較早前已撥備450億元給房委會作儲備基金。民調指預算案評分只屬不過不失，但比梁振英的施政報告疲勞轟炸「一帶一路」來得實際。
政府擁有巨額盈餘，「派糖」還富於民無可厚非，但連年派糖，越令市民及政客著重眼前利益。大額盈餘亦令政府能以派糖掩蓋積累多年的根本稅基狹窄問題。事實上，政府衡常開支每年以雙位數增長，明年將達3,800億。政府收入看似有4千多億，但依賴賣地、物業收益及非常時期實施的辣招稅收入超過1千億，意味扣除非穩定收入後不足以匹配衡常開支。
財爺明言08年至今經濟未有起色，超乎他預期，未來數年經濟情況將更艱難，政府有機會出現結構性財赤，受制於《基本法》第107條量入為出的原則，屆時政府面對經濟困局卻無法再派糖。稅基問題已迫在眉睫。
擴闊稅基遙遙無期
過去數年，政府的大額盈餘並非來自經濟增長，而是來自高樓價支持的高地價及辣稅，但與其相關的收入存在重大變數。其一，以往發展商以溢價投地是基於樓價上升的預期。樓價已形成下行趨勢，地價當然亦要反映。面對建築成本不斷上升，建造業人手短缺，發展商平衡風險與利潤，勢將全數反映在入標價，令地皮市場價急速壓縮。
其二，政府未來有151幅地皮需要改劃，按照過往經驗，改劃大多面臨司法覆核，發展商以此為由加劇壓價。
其三，政府賣地次序及底價制度不明，最近山塘路地皮以超低價批出完全凸顯問題。政府若不更改不顧司法覆核而「買斷」土地的思維，市場出價必反映風險。若政府不承認市場價，地皮流標，庫房收入將減，政府多推土地亦無補於事，增多供應反會令出價更低。
另外，去年財政年度政府單是雙倍印花稅收入就超過224億，由於樓市下行成交量大跌，1月份辣招稅與同期大幅減少五成。若然樓市續跌，政府就有減辣壓力，辣稅收入自然暴跌。
擴闊稅基談了十多年，仍在研究階段。在樓價升市時未能未雨綢繆，樓價跌時更不敢推陳出新，敢問政府何時才有機會擴闊稅基。香港樓市經歷大上大落，以稅制區分投資者與用家的調控手段不足，在龐大供應缺口下未能充份體現擁有自置物業優先的願景。外國就有針對以物業收租、空置、已實現資本利潤、海外買家不同稅基的措施。
下回續談施政報告內銀發債券與樓市的關係。◇
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